美國樓市現回升趨勢

美國人口增長盡管多年來不斷放緩，但直至去年，仍保持約0.9%超高速增長，甚至遠遠高于中國人口增長速度，因爲美國出生數字和淨移民流入數字均龐大。美國去年人口約3億零7百萬人，增長約260萬人，主因出生400多萬人，還有淨移民流入100多萬人，另去年結婚數估計約210萬對，可是去年新房屋落成僅僅70多萬個!

踏入本年以來，美國人口增長速度依然高企，而且隨經濟恢複增長，帶動就業人口回升。

新房屋供應持續偏低

雖然美國樓市于03年至06年上升，吸引了不少投機需求，以致07年出現過量二手房屋庫存，可是3年下來，二手房屋庫存已被消化了不少，相信本年內二手房屋庫存應下跌至可長期持續的水平。如果美國人口保持高速增長，而新房屋供應持續偏低，則二手庫存明年可能甚至也不足!

而美國二手房屋均價對收入比率早已跌約三點幾倍上下，爲曆史上曾長期維持的偏低水平，房價已十分便宜，並無泡沫!而隨美國經濟恢複增長，特別是非制 造業整體已于5月恢複招聘，美國個人收入賬(personal income account)已現到底回升之勢!

反映美國住戶財力的住戶淨資産(household net worth)早已恢複上升，因爲私人資産價格顯著回升，可是私人債務緩緩下降，結果私人淨資産恢複上升，直接帶動私人消費回升，而私人消費占美國經濟逾7 成!經濟增長必帶動各類資産價格包括股票與房屋價格上升!

私人淨資産恢複上升

美國人口極高速增長，不但遠超過消費産品庫存增長，而且更遠超過房屋落成增長，形成極之有利的房屋市場供不應求狀態!曆史上，但凡出現如此供不應求 狀態，美國樓價動辄上升三四年!而曆史上美國樓市長期上升往往伴隨經濟長期增長!

歐債危機救活美國樓市 按揭利率被推低至不足5%

把全球市場攪得雞犬不甯的歐洲主權債務危機，卻給美國置業者帶來意外驚喜——隨著海外熱錢紛紛流入美國暫避風頭，美國按揭貸款利率被推低至不足5%，創近50年新低。而當日公布的另一組數據顯示，4月份美國舊房銷量環比增長了7.6%，升至5個月以來的較高水平。

事實上，當時美聯儲結束了1.25萬億美元的債券購買計劃，市場還在擔心房貸利率會因此上升，並導致房産市場重返低迷。然而，4 月份，歐元區主權債務危機擴散，熱錢逃離歐洲市場並不斷湧入美國避險，致使美國按揭貸款利率頻創新低，意外推高了當月房屋銷售量。據美國全國房地産經紀人協會提供的數據，美國舊房銷量4月份環比增長了7.6%，經季節調整按年率計算爲577萬套。顯示美國住房市場繼續複蘇的基礎已經奠定。

“歐洲主權債務危機是美國房貸利率下跌的‘推手’。”經濟學家在普遍認同這一觀點的同時，更擔心這將不利于全球經濟複蘇。美國按揭貸款利率與10年期美國國債利率密切相連。分析人士認爲，大量資金逃出歐洲避險，會推升美國國債價格。曆史上，這一現象(債務危機帶來的借貸成本下降)也非第一次。 1998年秋，當新興市場尤其是俄羅斯出現債務違約時，也讓美國買房者受益不少。

不過，由于美國政府的稅收減免政策將于6月30日到期，預計暢旺的樓市需求可能在未來幾個月受到沖擊。

在美國住房市場上，舊房銷售是主力軍，其銷量占到整個房市銷量的約85%。自2006年年初美國房産泡沫破裂後，美國住房市場一直在進行劇烈調整， 並成爲這次金融危機的根源。

美國房價或從明年起逐漸反彈

接受投資公司MacroMarkets調查的92位經濟學家及地産業分析師認爲美國住房價格將從明年起逐漸開始反彈。

接受調查的分析師平均預計，S&P/Case-Shiller全美房價指數將在截至2014年12月31日的五年中上升約12%。截至去年 12月31日，該指數較2006年中創下的峰值回落了約28%。

也有一些受訪者對房價走勢的預期遠遠背離平均水平。德意志銀行(Deutsche Bank)經濟學家拉瓦格納(Joseph LaVorgna)預計到2014年年底房價將上漲37%。喬治梅森大學(George Mason University)地産金融學教授桑德斯(Anthony Sanders)和經濟研究公司A. Gary Shilling & Co.總裁席林(Gary Shilling)都認爲屆時美國房價將下降約18%。

席林名下的公司提供經濟咨詢及投資建議，他認爲包括止贖房在內的住房存量過大將給價格帶來拖累。拉瓦格納則認爲就業市場的快速反彈應該能消化大部分住房供應。他補充說，大多數過剩供應都是位于偏遠或經濟落後地區，與大多數潛在買家都沒有什麽關系，這些買主會推高理想地段的房價。

總部設立在新澤西州的MacroMarkets聯席創始人之一是羅伯特?席勒(Robert Shiller)，這位耶魯大學的經濟學家曾參與創建了S&P/Case-Shiller房價指數。MacroMarkets設立的證券組合允許投資者押注不同資産的走向，其中就包括住房價格的變動。MacroMarkets說，這一調查是首個訪問約100名分析師的月度系列調查。

席勒本人的意見並未體現在此次調查當中。他在接受采訪時說未來五年房價上漲12%的平均預測值“是合理的情景”。在房産市場的鼎盛時期，席勒因爲看跌房價的言論而倍受z關注。他當時的論調比多數人的意見要悲觀得多，但最後事實證明只有他猜對了結局。