美国房产的持有成本如何？有哪些费用支出？

　　对于第一次接触美国房产的人来说，肯定会问美国房产持有成本是什么，又有什么用?今天就跟着小编一起来看看吧!美国房产的持有成本到底是多少?

　　主要分为二块内容：

　　a.在美国持有房产的情况下，共性的两笔费用——房产税和房贷。

　　b.不同的房屋类型，它们所产生的费用会有哪些差别?

　　1.在美国做房东会面临哪些费用?

　　美国的房产税是由县政府来收的，不同县的房产税征收比例不同。每一个县会有专门做房产税评估的人员，每一年对不同区域的房价做一个评估，然后在某一个价格的基础上，对房子征收房产税。

　　房产税征收的基数并不是以上所说的任何一个价格，它是一个专门为房产税所做的征税价。这个征税价是由县里面专门的工作人员每一年来确定的：根据房子所在地附近类似房子的价格来做一个评估。

　　大家需要知道的是美国房产税以年度来征收。如果没有及时交纳，可能会产生管理费、罚金、利息等等，这时候你的持有成本就会越来越高。如果在一段时间当中你还没有交的话，政府会采取进一步行动，在你的房产上加一个留置权，直到最终把这个房子拍卖用于还债。不同的州具体的操作的规定和流程差别很大的。

　　房产税金其实是很好计算的，即房产税=(征税价值/1000)*房产税征收比例。而房子的征税价值(assessed value)是在县政府办公室的网站上去具体查到的。assessed value是专门针对房产税的征收所做的一个价值的评估。大家注意，这跟你的市场价等等其他价值是不挂钩的，assessed value并不能够当作其他的任何价值来考虑，它只仅仅是房产税征收的一个基数。

　　现在来看第二笔费用——房贷。中国的房贷还款就只是本金和利息。在美国，房贷的花样会非常多样。有一些贷款是像中国这样还本还息的，还有一些可能是一开始只还利息，到最后才还本金，那么最后要还的本金相当高，所以这个英文当中ballon mortgage，就是像气球一样的结构。

　　一般来说在美国，房贷不只是本金加利息，比如还有针对房贷的保险。这其实是保护出借人的一种措施，如果你还不上的话，这个出借人能够得到一定的补偿。在这具体说的每个月还款，这跟你贷款结构、贷款的年限有关。

　　第三个一定会产生的费用是屋主保险。这个保险一般分为两个部分，一个是物理性的，一个是责任性的。物理性的，比如说火灾、飓风、风暴、烟熏、冰雹、蓄意的破坏、个人财产的失窃。而责任性指的是，朋友来家摔断腿，自家狗把客人咬，保姆跑下楼开门崴了脚，诸如此类的情形。

　　美国常见的保险一共有六个类型，其中最普遍大家所采用的叫做HO-3。它就会覆盖房子本身，还有房子里面的财产损失。但是请注意，对于HO-3来讲的话，地震、洪水、战争，或者是核事故，这些一般是保险当中不覆盖的，并且对于洪水来讲的话，你是需要另外购买保险的。

　　以上是跟大家分享的第一个部分，就是这些共通、产生的一些费用。第二个部分，我们来看看不同的房屋类型，会涉及到哪些不同的费用。

　　2.不同类型的房屋，所有权和持有成本有哪些差别?

　　美国最常见的房屋类型是一户或者两户的独栋住宅，也就是single family home或者duo-plex。一般我们认为一户到四户都是住宅的类型。另外大家在美国还会遇到其他几种类型的房子，一种是condominium，简称condo。一种是apartment，一种是cooprative。

　　三者有的共同之处：在建筑结构上是完全一样的，而三者的区别仅仅就在于它们的所有权形式。对于condo来讲，拥有的是除了四面墙、天花板地面之外的空间，当然也排除一些公共的区域。

　　公寓apartment是由一个公司整体性地持有，然后你是去租用其中的一间一间的房子，你是租户，不是房东。所以我们可以简单的来理解成condo是分户出售的，而公寓是分户出租的。

　　第三种cooprative，这种就是你去购买的是一个股份，你拥有的是一个股份，你要你购买的并不是一个屋契，而是一个带有失效日期的一个长的租约。

　　具体看它们产生的一些费用，对于condo的屋主来讲，承担的费用包括了维护费、日常的运行管理费、公共区域的保险等等，所有这些费用的会统一的由屋主协会来收取。这个屋主协会就是HOA，在网上看这些房源的话，经常会看到一个HOA费，那么就是这笔费用了，这类似于中国的物业费。这笔费用通常有三百美元。

　　Coopritive的费用：实际的运行费用、co-op的房贷的本金和利息、房产税、保险，还有一项是储备金。这些费用的多少，是根据所持有的股份的多少来计算的。比如房贷本金和利息，指的不是你个人的贷款，而是整个项目可能存在的贷款，要求按照一定比例进行承担。所谓储备金，大家可以理解为一种储蓄账户，是一个用于紧急维修和大的整修的资金账户。

　　除了以上说的这些，还有可能出现一些特殊收费。比如地方政府在正常的房产税之外，会为了公共建设而特别收取的费用。这种情况并不少见，分摊下来的费用并不会很多，也是按年收取的。

　　虽然杂乱费用很多，但目前对于这个房产税来讲的话，会有一些减免的政策。具体的美国的这个税收的政策，征收减免规则比较复杂，就如何征收的减免的问题，最好你是能够去咨询一下注册会计师。根据你个人的具体的情况，这个房子的情况，看看是不是符合一些减免的条件。

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