看美國人如何“以房養老”

美國投資移民關注美國生活：“以房養老”計劃正式商業名稱叫“住房反向抵押貸款”，出現于上世紀80年代中期，初衷是解決許多老年人空有住房卻沒有能力改善退休生活的現實問題。該項目由美國聯邦政府住房及城市發展部(HUD)和聯邦住房管理局(FHA)主導。美國國會于2005年通過法案，賦予其合法地位。

上述兩家政府機構主要負責這項計劃涉及的保險項目。在實際操作中，HUD對保險項目進行設計和改進，FHA承擔授權貸款提供人、收取抵押貸款保險金和管理保險基金等職責。不過，負責放款的是各大銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構。

該項目最大的特色是政府主導，而不是私營金融和保險機構的商業行爲。由于有政府爲貸款提供擔保，金融機構無需擔心無法收回貸款。假如貸款機構因破産或其他原因無法按約發放貸款，政府就會適時介入，保證貸款正常發放。加上開展這項計劃的金融機構聘請退休議員和好萊塢著名影星進行大力宣傳，使這項活動的知名度大增。據統計，截止到2010年5月，參與者已有49萬人。

這項計劃主要面向62歲以上的單身老人或夫婦，申請門檻不高，申請者只要沒有積欠聯邦政府任何債務，並擁有已經還清按揭或所欠按揭數額不多的自住房，就符合條件。

申請者用來抵押的住房也沒有限制。在收到申請後，HUD、銀行和保險公司將對申請者的自住房進行估價，並且以提出申請的夫婦中年紀較小一方的年齡爲准，參考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其發放相應的貸款，直到申請者永久性遷出、將抵押住宅出售或去世爲止。

根據規定，申請人最多可獲得不超過62.55萬美元的貸款。貸款發放的方式也很靈活。鑒于這筆錢主要用來改善老年人的生活狀況，美國政府對它的用途沒有明確限制。當事人無需爲這筆收入納稅，其享受的社會保障和醫療保險等其他社會福利也不受影響。

申請人在世期間享有對抵押住房的所有權，去世後房屋收歸HUD，並由其出售房屋清償債務。盈余部分提供給老人的子女，不足部分由政府補足。

此外，在老人去世後，子女有權在支付了銀行付出的貸款和利息後，繼承産權;但許多情況下由于要支付高額稅費，並且辦理手續費時費力，許多子女放棄了繼承權，住房由政府收回。

不過，由于申請者要將自己安身立命的住房抵押出去，牽涉到未來的生活和子女等一系列重大問題，是一項十分重要的投資決定，加上許多老人對這一模式並不了解，爲避免在實際操作中出現問題，給申請人帶來不必要的困擾，HUD還規定，各商業機構在與申請人簽約住房反向抵押貸款合同前，必須履行與當事人進行面談的程序，由經過培訓的工作人員向申請人詳細介紹這項計劃的利弊，同時還要出具進行面談的書面證明，才能進入下一道程序。爲最大程度保障當事人的權益，聯邦政府還規定，即使簽訂了合同，當事人也可以在三天內取消合同。

這項計劃推廣多年來，也出現了一些問題。最主要的問題是由于需要支付各項規費，使得前期各項成本過高。與其他貸款方式相比，通常這種模式的利率較高，一般爲9.5%，幾乎是其他貸款利率的兩倍。辦理過程中申請人要繳納申請費、登記費、律師費等政府收費，這些錢將在金融機構發放貸款時扣除。此外，房屋修繕、水電、保險和房屋定期估價等費用也由房主自行負擔。等到合同期滿，房主可能會所剩無幾。

此外，由于這項計劃沒有給申請者設定門檻，使得人數大量增加，政府要補貼大量費用，總額接近10億美元。最近聯邦政府出台新的措施，宣布要加強對申請者的資格審查，並調降利率，以保持這項計劃的可持續發展。

總之，這項計劃給美國廣大退休族養老提供了一條切實可行的路子。2006年的一項調查結果顯示，多達93%的受訪者表示，這項計劃改善了他們的養老條件，起到了積極作用。