【美国投资移民】美国买房如何办理贷款?

不少移民美国的朋友或计划美国投资移民的朋友，都有在美国买房定居的打算。那么，在美国买房能办理贷款吗？在美国买房又该如何办理贷款呢？世贸通美国移民专家将为您详细解析美国房产的贷款机制，供在美买房朋友们参考。

美国的房地产贷款，分为住宅贷款和商业房地产。这两种贷款的机制是不同的，尤其是利率方面。目前，美国各银行对房屋贷款的审核手续较之前严格很多。购置房产者要取得最好的贷款方案和利率，一般取决于以下四大因素:

良好的信用

所有借款人都必须通过个人社会安全号码的审查，以此获得来自三大信用评估公司的个人信用报告分数。目前所有银行都会采取3份报告中的中间值作为信用审定分数。

这个数字总结了个人过去的信用历史，并评估贷款人将来准时还款的可能性。高的信用分数，不仅有资格申请抵押贷款，更可取得较好的贷款利率。

稳定的收入

这是放贷的保障。一般来说，月收入应是贷款支出的2.5倍。目前通过的负债率DTIRation(负债/收入)为收入的55%以下，但是各银行的标准又不同，不过可以用公式来计算，贷款本金+利息+地产税+火险+所有信贷月付(从信用报表记碌)/月总收入55%

审核收入的基准有2点:

1. 稳定的收入。要求借款人在所从事的行业有连续工作2年以上的纪录；

2. 足够的收入来源。收入证明可用以下方式:

固定工资:用于上班族，提供2年的W-2表，按税前收入审核；

自雇企业主：领1099表,提供2年的保税单，按照税后AGI计算2年平均收入。

资产证明

这是确保贷款快速过关的关键。如存款、支票帐户、定存、退休帐户及股票等。头款及购屋费用，再加上3个月的月付房贷金额，需要有存在银行两个月以上的证明。

此外，任何工作月收入之外的存款，都必需要再加上一封解释信，解释钱的来源(LOE-LetterofExplanation)。如果有大额存款是从国外汇入，也要解释和证明钱的来源。通常以汇入款的存根作为依据。

房屋价值

这是决定可获得贷款金额的尺度。既然是房屋抵押贷款，作为抵押品的价值至关重要。大多数屋主选择LTV80%(贷款额/房价)以内的贷款方案，因为贷款超过80%抵押比率，需要另外够贷款支付保险,即PMI(PrivateMortgageInsurance)。

根据贷款额度的不同，月保费也从150美元到250美元不等。LTV越低。贷款方案及利息利率就越好。

银行除了要看2年的W-2收入表,1099表,个人报税表(TaxReturn)之外，还要贷款人填4506T表格(IRSForm)，用以取国税局核查个人报税纪录，借以印证真实报税的收入。如果核查的报税收入，不符合贷款申请表所填的收入，银行就可拒绝给与借贷。

投资有风险，以上信息供参考。